מכירת הדירה

החלטנו למכור את הדירה שבבעלותנו – בשעה טובה.

כאשר נפטר אדם, נחסמים באחת כל האפשרויות לעשות שימוש ברכושו.

ישנן כמה בדיקות משפטיות שנכון וראוי לבצע טרם ההחלטה על מכירת הדירה:

מס שבת

​בעת מכירת דירה, מוטל על המוכר לשלם מס שבח, שמהווה אחוז מסויים מהרווח שנוצר למוכר מהמחיר שקנה את הדירה למחיר שמוכר את הדירה (על ההפרש).

המס יוטל על מוכרים – שאינם זכאים על דין – לפטור ממס שבח.

מאחר וגובה מס השבח עלול להיות משמעותי וגבוה – נכון הוא לבדוק מראש האם יוטל מס שבח ומה גובהו – כדי לקחת זאת בחשבון בעת קביעת מחיר מכירת הדירה.

חשוב לבצע בדיקה ותיכנון מס מראש על מנת שהעסקה והמחיר שיקבע יהווה מחיר ראוי לכם – ולרוב ישמש אתכם לרכישת דירה חלופית.

הוצאת נסח טאבו

לפני פרסום הדירה למכירה, יש להוציא נסח טאבו, על מנת לוודא כי המוכר רשום כבעלי הנכס וכי לא הוטל על הדירה עיקול או שעבוד שהמוכר אינו מודע לו. ככל וקיים שעבוד/ הערת אזהרה/ עיקול – יש לבדוק את מקורם והאם ניתן להסירם על מנת למכור את הדירה.

היטל השבחה

יש לבדוק בעירייה במקום בו נמצאת הדירה – האם קיים היטל השבחה על הדירה (זה בנוסף למס שבח עליו נכתב לעיל) אשר נובע מאישור תוכניות בניה, הקלות בבניה, שינוי תב"ע והוספת זכויות בניה, אשר משביחות את הנכס. על השבחה זו העירייה רשאית לגבות היטל השבחה. ראוי ונכון לדעת על קיומו של היטל זה המהווה שיקול נוסף בכדאיות העסקה בהיבט הכלכלי ומשפיע על הוון שנותר בידי המוכרים בסיום העסקה . טיפול נכון מול העירייה יכל להפחית משמעותית את גובה המס שיקבע.

חריגות בניה

כל שינוי במעטפת החיצונית של הדירה, כל בניה או תוספת בניה, כמו סגירת מרפסת שנעשו ללא היתר כדין, עלולות להוות חריגות בניה.

חוק התיכנון והבניה, תשכ"ה 1995 , הינו חוק פלילי שעבירות על פי חוק זה הינן כעבירה פלילית שבצידה עונשים של קנסות ואף מאסר.

ככל וקיימים חריגות בניה, אף אם הדירה נרכשה בעבר עם חריגות בניה אלו, חשוב ונכון לטפל בענין זה במקצועיות ובהכוונה משפטית נכונה היכולה למנוע הסתבכויות מיותרות. ניתן להסדיר חריגות אלו באופן חוקי וכדין וחשוב לעשות כן – טרם הצגת הדירה למכירה על מנת להמנע מטענות הטעיה ומצג שווא מטעם הקונה.

חוזה המכר

במסגרת הסכם המכר, ידאג עורך הדין המייצג את המוכר לעגן את זכויותיו מול הקונה באופן האופטימאלי. על כן בעת העברת טיוטות ההסכם בין הצדדים ייתן עורך הדין דגש בין היתר על הנושאים הבאים:

​מערך תשלומים נכון ומתאים למוכר (התאמת לוח התשלומים לדירה אשר כבר קנה למשל), לעגן במסגרת ההסכם את שיקוף המצב המשפטי, התיכנוני והפיזי של הדירה וקביעת מנגנוני הגנה על המוכר במקרה של אי תשלום במועד ו/או הפרת ההסכם.