לפי הקצב: באיזה שלב מותר ליזם תמ"א 38 למכור דירות חדשות?
פרסמתם את דירתכם למכירה, לאחר זמן מה הגיע הקונה אשר מוכן לשלם את המחיר ויש הסכמה להתקדם .. בשעה טובה.. זה הזמן לעצור ולהמנע מלחתום על זיכרון דברים או כל מסמך אחר גם אם לא הוכתר כזיכרון דברים. בין אם אתה המוכר או הקונה דע לך כי זיכרון הינו חוזה מחייב.
זיכרון דברים הוא הסכם מכר לכל דבר – כך קבע לאחרונה (פורסם ב 4.4.17), כב' השופט ואגו אריאל בפסק דינו (מחוזי ב"ש ).
במקרה זה, מוכרים וקונים חתמו על זיכרון דברים אשר פרט את התנאים המוסכמים למכירת הבית ובין היתר נרשם מחיר הבית . באשר למועד מסירת הבית ומפרט התשלומים – נרשם כי אלו יקבעו בהסכם המפורט שיחתם בהמשך.
לימים חזרו בהם המוכרים וסרבו למכור את הבית לקונים, הקונים עתרו לבית המשפט בבקשה לאכיפת זיכרון הדברים ובית המשפט קיבל את תביעתם וקבע כי זיכרון הדברים בר אכיפה ומחייב את המוכרים למכור לקונים את הבית בתנאים שסוכמו והמוכרים אף חוייבו בתשלום הוצאות לקונים.
השופט הבהיר כי זיכרון הדברים שצורף לתביעה הינו מפורט, מודפס ומסודר וכי מופיעים בו כל התנאים המצביעים על גמירות דעת למכירת הדירה לקונים ועל כן חזקה על מי שחתם על מסמך שכזה כי ידע ומודע על מה חתם. למעשה החלטת בית המשפט בהחלט לא פשוטה עבור המוכרים, והיא מחייבת אותם למכור את ביתם לקונים.
במקרה אחר, הגיע למוכרים אשר פרסמו בית למכירה, רוכש נלהב, שהסכים לכל הדרישות של המוכרים והם חתמו בו במקום על זיכרון דברים בו התחייבו הצדדים למכור את הבית, פורטו שמות הצדדים, מחיר הבית, מועד המסירה, ואף צורפו צילומי ת.ז של הצדדים.
לאחר שניסו המוכרים לקדם את החתימה על הסכם מכירה מלא, נעלם הקונה . משלא הצליחו ליצור עמו קשר, החליטו לחפש קונה חלופי, כאשר הגיע קונה זה, וביצע את הבדיקות ברשויות , התגלה כי הקונה הראשון רשם הערת אזהרה לטובתו מכח זיכרון הדברים אשר חתם עם המוכרים.
המוכרים פנו לקונה הראשון בבקשה כי יסיר את הערת האזהרה, ואילו הוא דרש בתמורה להסרתה סכום ששוויו רבע משווי הבית. המוכרים.
ברור שלא לכך התכוונו המוכרים שביקשו למכור את דירתם.
עסקה במקרעין למכירת בית הינה עיסקה מורכבת ודורשת בדיקות משפטיות ותיכנוניות אשר דורשת ידע וניסיון רב, על מנת לוודא ולהבטיח כי העסקה תצא אל הפועל כדין והמוכר יקבל את מלוא התמורה בגין המכירה ואילו הקונה יקבל לידיו את הבית במועד ויהיו בידיו כל המסמכים הדרושים לצורך העברת הבית על שמו בלשכת רישום המקרקעין.
על כן, הסכמים למכירת/קנית דורשים מיקצועיות, ידע, על מנת להתאים את ההסכם ותנאיו למצב המשפטי/התיכנוני של כל בית בהתאם למעמדו המשפטי. זיכרון דברים, אשר הפרוט בו הוא מינימלי והינו בשלב הראשוני, עוד טרם בוצעו הבדיקות המתאימות, איננו יכול להוות הסכם אשר מגן על זכויות הצדדים באופן מקצועי.
שכבר בתחילת ההליך למכירה/רכישה בית פנו לקבלת ייעוץ משפטי והדרכה לקראת הליך המכירה/הקניה טרם תתחייבו לעסקה שלא לכך התכוונתם. כמו כן, ראוי ורצוי כי הצדדים
